주식 팔아 '똘똘한 한 채'로? 정부 규제에도 빚투 쏠림 현상 심화, 부동산 시장의 변화

주담대 규제 속 '영끌'의 새로운 형태: 주식 매각 후 서울 아파트 매수

이재명 정부 출범 이후 주택담보대출(주담대) 규제가 심해지자 새로운 형태의 ‘영끌 현상’이 나타나고 있다. 최근 국내외 증시에서 주식을 팔고 예금담보대출(예담대), 자동차담보대출(차담대), 사내대출 등 ‘우회 대출’까지 합쳐 서울 인기 지역 아파트를 매수하려는 움직임이다. 변동성이 높은 자산(주식)과 상대적으로 낮은 자산(부동산)을 연동시켜 수익률을 극대화하는 전략이 한국 자산시장에서도 나타나고 있다는 분석이 나온다.

 

 

 

 

주식·채권 매각 자금, 부동산 시장으로 유입: 2년 새 두 배 이상 증가

국토교통부가 국회에 제출한 주택 구입 자금조달계획서 분석에 따르면 지난 6~9월 ‘주식·채권 매각대금’으로 부동산 매입자금을 충당한 규모는 1조7167억원이었다. 2년 전(7240억원)과 비교하면 두 배 이상 늘었다. 한국 가계자산 중 부동산과 금융자산 비중은 전통적으로 7대3으로 알려져 있다. 전문가들은 “예전에는 그 비중에 거의 변화가 없었는데 최근엔 금융시장과 경기에 따라 서로 영향을 주고받는 흐름이 나타나고 있다”고 설명했다.

 

 

 

 

서울 아파트 매수, 지역별 차이: 강남 3구, 마용성 등 ‘한강벨트’ 선호

한 가지 특이한 사실은 서울 안에서도 지역에 따라 매수 금액 중 주식·채권 매각대금이 차지하는 비중이 다르다는 점이다. 김상훈 국민의힘 의원실에 따르면 올해 1~10월 서울에서 집을 산 사람들의 거래액(91조4804억원) 가운데 주식·채권을 팔아 마련된 자금 비중은 3.38%(3조905억원)인 것으로 나타났다. 서울 전체 평균보다 높은 곳은 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 이른바 ‘한강벨트 지역’이다. 반면 중랑구(1.26%), 강북구(1.4%), 노원구(1.42%) 등은 상대적으로 낮았다.

 

 

 

 

부동산 선호 심리: '똘똘한 한 채'와 자산 파킹

김학렬 스마트튜브 대표(빠숑)는 “주식이나 코인은 변동성이 높아 그에 대한 대비 차원으로 부동산을 매매하는 경우가 많다”며 “서울 아파트 인기 쏠림, 똘똘한 한 채 선호 현상 등도 자산 파킹을 한다면 ‘확실한 곳’에 하려는 심리와 관련이 있다”고 풀이했다. 이는 주식 등으로 일정 수준의 자본을 축적하면 부동산으로 전환하는 경향이 있는 국내 부자들의 투자 전략과도 연관성이 있다.

 

 

 

 

우회 대출 증가: 사내대출, 예담대 등 규제 사각지대 활용

정부가 주담대를 조이기 시작했지만 이 같은 경향은 더 심해지고 있다. 주식 매각대금으로 서울 주택 매수자금이 부족한 경우 ‘우회 영끌’까지 늘어나는 모습이다. 대출 규제의 ‘무풍지대’인 사내대출, 예금담보대출, 자동차담보대출 등이 대상이다. 이런 대출 상품은 대출 한도의 기준이 되는 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되지 않아 우회 통로가 되고 있다.

 

 

 

 

사내대출 급증: 주거비 목적 대출 4년 새 1.7배 증가

김 의원실이 SGI서울보증으로부터 받은 자료에 따르면 6·27 대책 시행 이후인 올해 7~10월 기업들의 사내대출 보증 공급액 규모는 4839억원으로 집계됐다. 국내 대표 보증기관인 SGI서울보증을 통해 대출받은 회사를 기준으로 추려낸 수치인데, 최근 5년래 최대 규모다. 특히 주거비 목적의 대출 규모가 빠르게 증가하고 있다. 올해 7~10월 주거비 목적의 사내대출은 3482억원을 기록했다. 2021년 2041억원과 비교하면 4년 새 1.7배로 증가했다.

 

 

 

 

전문가 제언: 정교한 정책 설계 필요

최근 정부 정책은 부동산에서 주식시장으로 자산 이동을 유도하기 위해 주담대를 막는 방향으로 진행되고 있다. 하지만 전문가들은 생산적 투자로 자본 흐름을 유도하려면 더 정교한 정책이 필요하다고 주장한다. 주식시장과 부동산시장의 연동성이 갈수록 강해지고 있기 때문이다. 서울 아파트와 주식 사이를 저울질하며 수익성이 높은 곳으로 ‘자산 갈아타기’가 이뤄지고, 이 과정에서 두 자산시장이 밀접하게 연동해 움직인다는 뜻이다.

 

 

 

 

핵심만 짚어본 빚투 현상: 주식에서 부동산으로의 자산 이동, 그리고 정책적 과제

정부의 주택담보대출 규제 강화에도 불구하고, 주식 매각 자금을 활용한 서울 아파트 매수가 늘어나고 있습니다. 이는 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 맞물려 우회 대출 증가를 야기하며, 부동산 시장과 주식 시장 간의 연동성을 더욱 강화하고 있습니다. 전문가들은 이러한 현상에 대응하기 위해 보다 정교한 정책 설계가 필요하다고 강조합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문: 빚투와 부동산 시장, 궁금증 해결!

Q.주식 매각 자금으로 부동산을 구매하는 이유는 무엇인가요?

A.주식 시장의 변동성에 대한 대비, '똘똘한 한 채' 선호 심리, 그리고 자산 가치 상승에 대한 기대감 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.

 

Q.우회 대출이 증가하는 이유는 무엇인가요?

A.주택담보대출 규제를 피하기 위해 DSR 규제에서 자유로운 사내대출, 예금담보대출 등을 활용하는 경향이 늘어나고 있습니다.

 

Q.부동산 시장과 주식 시장의 관계는 어떻게 변화하고 있나요?

A.두 시장 간의 연동성이 더욱 강해지고 있습니다. 주식 시장의 자금이 부동산 시장으로 유입되면서, 두 시장은 서로 영향을 주고받는 관계를 형성하고 있습니다.