다가구주택, HUG 감정평가와 민간 감정평가의 극심한 격차
서울 동작구 상도동의 한 다가구주택 임대인 A씨는 HUG 지정 감정평가업체의 예비감정 결과, 22억 4000만원 수준으로 건물의 가치를 평가받았습니다. 하지만 같은 시기, 다른 감정평가업체의 감정 결과는 28억 2282만원으로, 무려 6억원 가까운 격차를 보였습니다. 이러한 차이는 HUG 감정평가가 실제 시장 가격을 제대로 반영하지 못한다는 비판으로 이어지고 있습니다. A씨는 HUG 지정 감정평가의 부당함을 느끼고 이의신청을 준비 중입니다.
HUG 인정감정평가 제도 도입 배경과 문제점
HUG는 전세사기 방지를 위해 지난해 8월 ‘인정감정평가제’를 도입했습니다. 이 제도는 임대인이 직접 평가사를 지정하는 대신, HUG가 선정한 감정평가기관이 예비감정과 본감정을 맡도록 했습니다. 하지만 이 제도가 시행된 후, 감정평가액이 시세보다 과도하게 낮게 산정된다는 지적이 잇따르면서 제도의 신뢰성에 의문이 제기되고 있습니다. 염태영 더불어민주당 의원실의 분석에 따르면, 서울 지역 인정감정평가 161건 중 75.8%에 달하는 122건의 감정액이 평균 9.9% 하락했습니다.
보증 한도 축소와 감정평가액 하락의 이중고
HUG의 보증 한도가 2023년 5월부터 공시가격의 126% 수준으로 낮아진 상황에서, 감정평가액까지 실제 시세보다 낮아지면서 임대인들은 이중고를 겪고 있습니다. 감정평가액이 낮아질수록 정상적인 보증금도 HUG는 ‘과다 책정’으로 분류하여 보증 가입을 거절할 가능성이 높아집니다. 이는 비아파트 임대사업자들의 HUG 보증 가입을 더욱 어렵게 만들고 있습니다.
HUG의 개선 노력과 현장의 반응
HUG는 내년 6월 30일까지 등록임대사업자의 임대보증금보증 가입 시 ‘일반거래용(시가참고용) 감정평가’를 추가로 인정하겠다고 발표했습니다. 하지만 현장에서는 이러한 조치가 실질적인 개선 효과를 가져오기 어렵다는 반응입니다. 한 다세대주택 임대사업자는 ‘어차피 시세 감정을 내 돈 주고 받아야 하는 것은 똑같다’며 ‘결국 미봉책에 불과하다’고 토로했습니다.
제도 개선을 위한 제언
전문가들은 전세사기를 막기 위한 인정감정평가 제도의 실효성을 높이기 위해 제도 개선이 필요하다고 강조합니다. HUG 감정평가 결과 산정 과정과 비교표준을 투명하게 공개하여 납득 가능한 평가 체계를 마련해야 합니다. 또한, 시세 변동 폭이 큰 주택 유형에 대해서는 일반거래용 감정평가 인정 범위를 확대하거나, 시세 반영성을 높인 감정평가 방식의 도입을 검토해야 합니다.
전문가 의견: 보편타당한 감정평가 체계의 중요성
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “보증기관은 재정 건전성을 위해 감정평가를 보수적으로 할 수밖에 없겠지만, 국민 입장에서 보면 시세가 보편타당하게 반영돼야 한다”고 말했습니다. 그는 “누구나 수긍할 수 있는 감정평가 체계를 마련하는 것이 바람직하다”고 강조하며, HUG 감정평가 제도의 개선 필요성을 역설했습니다.
핵심만 짚어보는 요약
HUG의 인정감정평가 제도가 시세를 제대로 반영하지 못해 임대인들의 보증 가입에 어려움이 발생하고 있습니다. 6억원에 달하는 감정가 차이, 보증 한도 축소와 맞물려 임대인들의 부담은 더욱 커지고 있습니다. 제도 개선을 통해 더욱 공정하고 투명한 감정평가 체계를 구축해야 한다는 목소리가 높습니다.
자주 묻는 질문과 답변
Q.HUG 인정감정평가 제도는 무엇인가요?
A.전세사기를 방지하기 위해 HUG가 도입한 제도로, HUG가 선정한 감정평가기관이 감정을 수행합니다.
Q.HUG 감정평가와 민간 감정평가의 차이는 무엇인가요?
A.HUG 감정평가는 HUG 지정 감정평가기관이, 민간 감정평가는 임대인이 선택한 감정평가기관이 평가를 진행합니다. 최근 HUG 감정평가가 시세를 제대로 반영하지 못한다는 지적이 있습니다.
Q.임대인들이 겪는 어려움은 무엇인가요?
A.HUG 감정평가액이 낮게 산정되어 보증 가입이 거절될 수 있으며, 보증 한도 축소와 맞물려 이중고를 겪고 있습니다.
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