보유세 폭탄 경고! 서울 아파트 2천 건 매물 폭증, 집주인들 '월세 살이' 비명

공시가격 급등, 서울 아파트 매물 2천 건 이상 증가

올해 공동주택 공시가격이 서울 한강 벨트를 중심으로 크게 오른 가운데, 공시가격 발표 이틀 만에 서울 아파트 매물이 2000건 넘게 증가했습니다. 시장에서는 향후 강남권 고가 아파트를 중심으로 매물 출회가 가속화되고 가격 하방 압력이 거세질 수 있다는 전망이 나옵니다. 이는 공시가격 인상에 이어 공정시장가액 비율 조정, 세율 개편 등 보유세 부담을 가중할 수 있는 정책 변수들이 줄줄이 대기하고 있기 때문입니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 공시가격안 발표 전날 대비 이틀 만에 서울 아파트 매물은 2.7% 늘어난 7만 8077건으로 집계되었습니다.

 

 

 

 

보유세 부담 가중, 하반기 세제 개편 변수 주목

시장에서는 공시가격 급등에 따른 보유세 부담 확대만으로도 매물 출회가 자극되고 있지만, 하반기에 이보다 더 큰 세제 변화가 나타날 가능성도 적지 않은 것으로 보고 있습니다. NH투자증권 부동산 수석연구원은 “지난해 서울 중상급지 상승세가 가팔랐던 만큼 오른 폭이 고스란히 공시가격에 반영됐다”며 “아직 제도가 바뀐 건 아니지만 앞으로 보유세가 더 무거워질 수 있다는 경고음은 충분히 울린 것”이라고 분석했습니다. 현실화율은 동결되었지만, 보유세 산정의 핵심 변수인 공정시장가액 비율 조정 가능성이 남아있습니다.

 

 

 

 

공정시장가액 비율 조정 시 보유세 부담 급증 가능성

주택 보유세는 시세, 현실화율, 공정시장가액 비율, 세율을 곱해 산정됩니다. 세무업계에서는 이르면 4월 말, 늦어도 6월까지 공정시장가액 비율이 결정될 것으로 예상하고 있습니다. 시행령 개정만으로 조정 가능한 사안이므로, 정부가 부동산 시장 흐름을 보며 비율을 끌어올릴 여지가 있습니다. 만약 종합부동산세와 재산세의 공정시장가액 비율이 과거 수준으로 환원될 경우, 보유세 부담은 현재 추정치를 크게 웃돌 수 있습니다. 한 세무업계 관계자는 “종부세 과표 기준을 정하는 공정시장가액 비율을 현재의 60%에서 80% 등으로 더 높일 수도 있다”고 언급했습니다.

 

 

 

 

고가 1주택자 대상 세율 개편 가능성, 매물 출회 촉진할까

하반기에도 변수는 남아있습니다. 올해 7월 세법 개정안을 통해 세율 자체를 직접 손볼 가능성도 있습니다. 시장에서는 다주택자 다음으로 고가 1주택을 대상으로 한 세율 개편이 이뤄질 가능성을 점치고 있습니다. 이 경우 현금 여력이 부족한 고가 주택 보유자들이 매도에 나설 가능성이 있습니다. 하지만 대출 규제로 인해 기존 주택 매도 후 비슷한 수준의 주택으로 수평 이동이 어렵다는 점, 다운사이징을 통한 현금 확보 계획이 서지 않는 경우 버티기에 들어가는 집주인들도 있을 것이라는 전망도 나옵니다. 제도 변경 방향과 속도가 매물 출회 속도를 좌우할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

서울 외곽 지역은 영향 제한적, 실수요자 매수세 꾸준

한편 서울 외곽 지역은 공시가격 인상 영향이 제한적일 것이라는 관측도 있습니다. 우리은행 부동산 연구원은 “공시가격 변동이 상대적으로 미미한 서울 외곽은 보유세 부담도 전년도와 유사할 것으로 전망된다”며 “상급지의 세금 부담과 진입 장벽은 높아졌으나 중하위 지역의 경우 가격 저항이 덜하고 세금 부담이 적기 때문에 실수요자들의 매수세는 꾸준히 이어질 수 있다”고 전망했습니다.

 

 

 

 

핵심만 콕! 보유세 폭탄 현실화, 서울 아파트 시장 '출렁'

서울 아파트 매물이 공시가격 발표 후 이틀 만에 2천 건 이상 급증했습니다. 보유세 부담 증가와 하반기 세제 개편 가능성이 맞물리면서 고가 주택 보유자들의 매물 출회가 이어질 것으로 보입니다. 다만, 대출 규제 등으로 즉각적인 거래 성사에는 어려움이 따를 수 있습니다. 반면 서울 외곽 지역은 상대적으로 영향이 적어 실수요자들의 꾸준한 매수세가 예상됩니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.공시가격이 오르면 보유세 부담이 얼마나 늘어나나요?

A.공시가격 상승은 보유세 산정의 기초가 되는 금액을 높여 직접적으로 보유세 부담 증가로 이어집니다. 여기에 공정시장가액 비율 조정이나 세율 인상까지 겹치면 부담은 더욱 커질 수 있습니다.

 

Q.공정시장가액 비율이란 무엇인가요?

A.공정시장가액 비율은 주택의 실제 시장 가치 대비 공시가격의 비율을 조정하는 비율입니다. 이 비율이 높아지면 과세표준이 늘어나 보유세 부담이 증가합니다.

 

Q.서울 외곽 지역 아파트도 매물이 늘어날까요?

A.서울 외곽 지역은 공시가격 인상 폭이 상대적으로 작아 보유세 부담 증가가 미미할 것으로 예상됩니다. 따라서 급격한 매물 증가는 나타나지 않을 가능성이 높습니다.