집값 양극화 심화: 노도강 신고가 랠리, 무주택 서민의 주거 불안 가중

강남은 주춤, 외곽은 '불장'…서울 집값 양극화 뚜렷

서울 아파트 매매 가격이 소폭 상승세를 이어가는 가운데, 강남권과 한강벨트 등 핵심 지역은 하락세를 보인 반면 노원·구로·은평구 등 외곽 지역은 오히려 집값이 크게 오르는 양극화 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격은 0.06% 상승하며 전주 대비 상승 폭이 커졌습니다. 특히 노원구는 0.23%로 가장 높은 상승률을 기록했으며, 구로구(0.20%), 은평구·성북구·강서구(0.17%) 등도 서울 평균치를 크게 웃돌았습니다. 반면 강남구(-0.17%)는 가장 큰 하락폭을 보였고 서초구, 송파구 등도 마이너스 변동률을 기록하며 대조를 이뤘습니다.

 

 

 

 

매물 쌓이는 강남, '15억 이하' 외곽으로 쏠리는 매수세

다주택자 양도세 중과 유예 일몰 예정과 공시가격 급등으로 인한 고가 주택 보유자의 세 부담 확대 등이 맞물리면서 강남 등 상급지 아파트 매물은 꾸준히 증가하고 있습니다. 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 한 달 전 대비 10.2% 증가했으며, 특히 강남구는 20.4%로 가장 큰 증가율을 보였습니다. 하지만 이러한 매물 증가는 실수요자의 주거 불안을 해소하기보다는, 여전히 높은 가격 부담과 임대 시장의 매물 급감, 신규 입주 물량 감소 등이 겹치면서 외곽 지역으로 매수세를 집중시키는 결과를 낳고 있습니다. 최대 6억원 한도의 주택담보대출 활용이 비교적 수월하고 접근 가능한 '15억원 이하' 매물이 외곽 지역에 집중되어 있기 때문입니다.

 

 

 

 

신고가 랠리 이어지는 외곽, '비싼 전월세 사느니 집 산다'

이러한 현상은 실제 거래에서도 뚜렷하게 나타납니다. 이달 서울 아파트 신고가 거래 396건 중 71.0%에 달하는 281건이 15억원 이하 아파트 거래로 집계되었습니다. 관악구 봉천동 'e편한세상서울대입구' 전용 84㎡는 지난 15일 15억2000만원에 신고가를 경신했으며, 구로구 신도림동 '신도림3차 동아' 전용 84㎡는 1년 전보다 3억6000만원 오른 15억9000만원에 거래되었습니다. 이는 비싼 전월세 가격에 부담을 느낀 무주택 실수요자들이 '더 늦기 전에 집을 사자'는 심리로 외곽 지역으로 눈을 돌리면서 나타나는 현상으로 분석됩니다. 실거주 중심의 정책 기조가 유지되면서 주거 불안을 느낀 무주택자의 매매 전환 움직임은 더욱 빨라질 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

수요-공급 미스매치 해소, '실질적 공급 확대' 시급

전문가들은 다주택자 및 상급지 집값 안정화 노력과 더불어, 무주택 서민의 주거 안정을 위한 공급 정책 병행의 중요성을 강조합니다. 현재의 시장 흐름은 수요와 공급의 미스매치로 인해 외곽 지역 아파트값의 '키 맞추기' 현상만 초래할 수 있다는 지적입니다. 비정상적인 시장 흐름 속에서 세입자들의 셈법이 복잡해지고 있으며, 외곽 지역으로의 이동 및 전세에서 매매로의 전환이 시장 트렌드로 자리 잡고 있습니다. 이러한 구조적 흐름은 향후 강남권 집값 상승을 다시 부추길 수 있는 부작용을 낳을 수 있으므로, 규제로 집값이 주춤하는 동안 공공 및 민간 부문 모두 실질적인 공급을 확대할 수 있는 기회로 삼아야 한다는 의견입니다.

 

 

 

 

결론: 외곽 '키 맞추기' 현상, 근본적 해결책은 공급 확대

서울 집값 양극화가 심화되며 외곽 지역의 신고가 랠리가 이어지고 있습니다. 이는 비싼 전월세 부담과 주거 불안을 느낀 무주택 실수요자들이 15억원 이하 매물이 집중된 외곽으로 몰리기 때문입니다. 전문가들은 이러한 현상이 수요-공급 미스매치로 인한 '키 맞추기'에 그칠 수 있다고 경고하며, 무주택 서민의 주거 안정을 위해 실질적인 주택 공급 확대 정책이 시급하다고 강조합니다.

 

 

 

 

무주택자의 내 집 마련, 무엇을 고려해야 할까요?

Q.외곽 지역 아파트 매수 시 고려해야 할 점은 무엇인가요?

A.교통, 학군, 편의시설 등 기본적인 주거 환경 외에도 향후 지역 개발 계획 및 잠재 가치를 고려하는 것이 중요합니다. 또한, 현재의 매수세 집중 현상이 일시적인지 장기적인 추세인지 판단하는 신중한 접근이 필요합니다.

 

Q.전월세 가격 상승이 계속될 경우, 매매 전환을 서둘러야 할까요?

A.단기적인 전월세 상승세만으로 매매 전환을 서두르기보다는, 본인의 자금 상황, 향후 소득 변화 가능성, 그리고 거주 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 무리한 대출은 오히려 재정적 부담을 가중시킬 수 있습니다.

 

Q.정부의 공급 정책 확대는 언제쯤 효과를 볼 수 있을까요?

A.주택 공급은 계획부터 실제 입주까지 상당한 시간이 소요됩니다. 따라서 단기적인 시장 변동에 일희일비하기보다는, 정부의 장기적인 공급 계획과 정책 방향을 주시하며 시장 상황을 꾸준히 모니터링하는 것이 중요합니다.