평택 부동산 시장 '급락'…'분양가도 못 건진다' 마피 속출, 반등 가능성은?

평택, 전국 최악의 하락 지역으로

수년 전 '반도체 불장'을 누렸던 경기도 평택시 아파트 시장이 최근 전국에서 가장 큰 하락 폭을 기록하며 암울한 현실에 직면했습니다. 올해 누적 하락률이 무려 -5%를 넘어서며, 전국 시군구 중 가장 큰 낙폭을 보이고 있습니다. 이는 2022년, 2023년, 그리고 지난해보다도 더 큰 하락폭입니다. 6·27 대출 규제 이후 하락세가 가팔라지면서, 8월 셋째 주에는 -0.27%로 올해 최대 주간 낙폭을 기록했습니다. 이러한 하락세는 평택 부동산 시장에 드리운 어두운 그림자를 보여줍니다.

 

 

 

 

마이너스 프리미엄(마피) 속출

분양권 시장에서는 '마피(마이너스 프리미엄)' 단지가 속출하며, 투자자들의 시름이 깊어지고 있습니다. 신규 입주 예정 단지들이 분양가보다 수천만 원 낮은 가격에 거래되는 상황이 벌어지고 있습니다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 고덕신도시 '고덕자연앤자이' 전용 84㎡는 19일 5억5300만 원에 손바뀜됐는데, 이는 전고점 대비 38% 하락한 가격입니다. '평택비전레이크푸르지오' 역시 2022년 4월 대비 39%나 추락했으며, 고덕국제신도시제일풍경채와 평택고덕파라곤 등도 30~40% 가까이 하락했습니다. 이러한 현실은 평택 부동산 시장의 위기를 여실히 보여줍니다.

 

 

 

 

분양가도 못 건지는 현실

분양가보다 낮은 가격에 거래되는 분양권이 속출하면서, 투자자들의 손실이 현실화되고 있습니다. 'e편한세상 평택 하이센트' 전용 84㎡ 분양권은 8일 3억9159만원에 거래되었는데, 이는 분양가보다 6000만원 가량 하락한 가격입니다. '평택화양 휴먼빌 퍼스트시티' 역시 59㎡ 분양권이 분양가보다 약 3000만원 낮게 거래되었습니다. 이러한 상황은 평택 부동산 시장의 침체를 단적으로 보여주는 사례입니다.

 

 

 

 

4년 전의 영광은 어디로?

4년 전, 평택은 전국 부동산 상승률 최상위권 지역이었습니다. 2021년 연간 아파트값 상승률은 26.53%를 기록하며, 고덕신도시와 지제역세권은 청약 열풍을 겪었습니다. 당시 주요 단지 84㎡ 분양권은 9억원을 넘나들었고, 웃돈(프리미엄) 1억원이 넘는 거래가 빈번했습니다. 수도권광역급행철도(GTX)-A·C노선 연장 추진, 지제역 복합환승센터, 삼성 반도체 캠퍼스 단계적 증설 발표 등 호재가 몰리며 수요가 급증했습니다. 그러나 현재는 공급 과잉과 호재 소멸로 인해 분위기가 180도 반전되었습니다.

 

 

 

 

넘쳐나는 공급, 희미해진 호재

평택시의 적정 주택 수요는 연간 3000가구 수준이지만, 매년 수요의 2~5배에 달하는 입주 물량이 쏟아지면서 공급 과잉 문제가 심화되었습니다. 올해도 1만10가구가 입주를 진행하고 있으며, 2026년과 2027년에도 각각 7581가구와 1만322가구가 입주할 예정입니다. 반면, GTX 사업과 삼성전자 P5 캠퍼스 착공 지연 등으로 수요 기대는 줄어들고, 미분양 주택은 빠르게 증가하고 있습니다. 6월 말 기준 평택시 미분양 주택은 3996가구로, 경기도 전체의 30% 이상을 차지합니다.

 

 

 

 

결론: 평택 부동산 시장의 현주소와 전망

결론적으로, 삼성전자 반도체 호재에 대한 기대감으로 급등했던 평택 부동산 시장은 현재 공급 과잉과 수요 위축이라는 이중고를 겪으며 침체 국면에 접어들었습니다. 전문가들은 당분간 가격 조정이 불가피하며, 마이너스 프리미엄 현상은 더욱 심화될 수 있다고 전망합니다. 평택 부동산 시장이 다시 활기를 되찾기 위해서는 근본적인 문제 해결과 함께 긍정적인 모멘텀이 필요해 보입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.평택 부동산 시장 하락의 주요 원인은 무엇인가요?

A.주요 원인으로는 과도한 공급, 호재 소멸, 금리 인상, 그리고 대출 규제 강화 등을 꼽을 수 있습니다. 삼성전자 반도체 호재에 대한 기대감으로 가격이 선반영되었지만, 공급 과잉으로 인해 수요가 따라가지 못하면서 하락세가 심화되었습니다.

 

Q.마이너스 프리미엄(마피) 현상은 언제까지 지속될 것으로 예상되나요?

A.전문가들은 공급 과잉 해소와 수요 회복이 지연될 경우, 마이너스 프리미엄 현상이 당분간 지속될 것으로 예상하고 있습니다. 입주가 임박한 단지들을 중심으로 가격 조정이 이루어질 가능성이 높습니다.

 

Q.평택 부동산 시장의 반등 가능성은?

A.단기적으로는 반등을 기대하기 어렵지만, GTX 노선 개통, 삼성전자 P5 캠퍼스 완공 등 긍정적인 요인이 발생한다면 장기적으로는 반등의 여지가 있습니다. 하지만, 현재로서는 공급 과잉 문제를 해결하는 것이 급선무입니다.